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  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,新城控股及CFO管有冬整体的财务成绩得分80.5分,整体表现相对较好。管有冬毕业于同济大学机械设计制造专业,曾任普华永道中天会计师事务所高级审计员,江苏新城地产股份有限公司财务管理中心会计经理,现任新城控股财务负责人。

  首先,从债务规模及结构来看。

  据Wind数据显示(下同),今年上半年,新城控股的短期债务达到293.3亿元,长期债务达493.41亿元,总债务规模相较于去年同期减少4.7%,债务规模得到有效控制,但其中的短期债务占比达到37.28%的较高水平,债务结构有一定的改进空间。

  而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达649.95亿元,超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为2.22,短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,新城控股好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中现金短债比为1的水平。

  其次,从房企杠杆率方面来看。

  新城控股的资产负债率为87.66%,而在剔除2291.12亿元合同负债及预收款后,其资产负债率为77.47%,仍超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年仅为21.86%的水平,大幅低于100%的红线,这主要得益于新城在过去一年减少债务规模并留存更多资金的缘故。

  新城控股上半年的财务数据踩了1条红线,高杠杆率的风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为87.66%,没有变化。

  再次,从或有的隐性债务方面来看。

  对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  今年上半年,新城控股的少数股东权益占比达到39.77%的高水平,而上半年少数股东损益位6.45亿元,占净利润38.49亿元的16.76%。明显低于2018年中的少数股东权益占比25%,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.67。

  此外,新城控股账面对合、联营公司的股权投资分别为90.78亿元、131.7亿元,合计222.48亿元,占总资产的4.39%,占净资产的35.57%。

  而从债务对于利润表的影响来看。

  平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。新城控股的平均融资成本较高,达到6.85%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年新城控股的财务费用率达1.49%,此外报告期内利息支出99.89亿元,其中资本化利息93.69亿元,资本化比例达到93.79%的水平。

  不过,由于较多体外投资及少数股东权益等缘故,新城控股上半年的盈利能力表现尚可,加权ROE为8.15%,在行业处于中上游水平。

  最后,从量入为出的拿地政策来看。

  新城控股的土储建面达到13700万平方米,相较于2019年2432万平方米的销售面积来说,可以满足未来4年左右的销售,土储相对充足。不过其中处于一二线城市的土地储备占比仅达到36%。

  此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。新城控股上半年的拿地均价为2868元/平米,销售均价为11113元/平米,地价与房价之比为0.26,处在合理水平。公司上半年的ROIC(投资回报率)有3.06%的水平,不过近几年新城控股的ROIC多在11%左右的较好水平。

  面对三条红线的监管,新城控股管有冬在业绩发布会上指出,公司当前更希望控制融资成本,拉长融资期限,获得更多稳定资金。但新城的短债占比依然不低,一二线土地储备占比也仅有3成多的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

责任编辑:公司观察